Bukik a foglaló, ha nem kap elég hitelt?

Egyre gyakrabban merül fel kérdésként ingatlanvásárlásnál, hogy mi történik az átadott foglalóval, ha a vételárhoz szükséges kölcsönt a bank nem ítéli meg.

Felelősség a szerződés teljesítéséért

Önmagában ez nem lenne probléma, mert a foglaló lényege, hogy csak akkor bukja azt el a vevő, ha felelős a szerződés meghiúsulásáért. A felelősséget általában ki lehet zárni azzal, ha egy előzetes hitelképesség-vizsgálatot végeztetünk. Ebben az esetben tudjuk, hogy nincs olyan körülmény, amely miatt ne kaphatnánk meg az igényelt kölcsönt. A kölcsönfelvétel ügyintézésében segítséget nyújtó hitelügyintézők is megfelelő tájékoztatást adnak, a felvehető hitel nagyságrendjéről. Legtöbbször a banki értékbecslés okozhatja azt, hogy az igényeltnél csak kevesebb kölcsönt ad a pénzintézet. Nyilvánvaló, hogy az ingatlan értékének az előzetesen kalkuláltnál alacsonyabb megállapításáért a vevő nem felelős. Ha emiatt nem teljesül végül az adásvétel a vevő alappal kérheti vissza az átadott foglalót.

Banki elvárások a szerződéssel szemben

A problémát leginkább a bankok által az adásvételi szerződésekre előírt követelmények okozhatják. Ilyen kitétel, hogy a vevő vállalja, hogy ha az igényeltnél kisebb összegű kölcsönt tud csak biztosítani a bank, akkor a különbözetet köteles önerőből megfizetni. Ha a vevő ezt a szerződéses kikötést a szerződés aláírásával elfogadja, felelősséget vállal azért, hogy a szerződést akkor is teljesíteni fogja, ha a bank nem biztosítja a szükséges összeget.

Ha a vevőnek nincs elég önereje ahhoz, hogy a megítélt kölcsönösszeget kiegészítse, és nem tudja kifizetni a vételárat, az eladó jogosult a foglaló megtartására. Az esetek 90 %-ában a vevő éppen azért igényel kölcsönt, mert nem rendelkezik elég önerővel. Ebből a szempontból az a banki elvárás, hogy akár jelentős eltérés esetén is vállalja a vevő a különbözet megfizetését nem túl életszerű. Az pedig, hogy ennek következtében még a foglaló elvesztésétől is tartania kell nem túl vonzó opció egy vevő számára.

Megoldások

A vevő szempontjából logikus megoldás lehet, ha emiatt az általa átadott összeget nem foglalóként, hanem vételárelőlegként kéri feltüntetni a szerződésben. Persze ha az eladó ragaszkodik a foglalóhoz, ekkor ez az út nem járható.  Tökéletes megoldást csak az adott bankkal történő egyedi egyeztetés jelenthet. Ennek során tisztázható, hogy a vevő milyen mértékig tud plusz forrást bevonni, ha az igényelt kölcsön összegénél csak kevesebb folyósítható. Ezt követően a szerződésben a vevő ennek mértékéig vállal csak felelősséget a vételár önerőből történő kiegészítéséért.

Egy ingatlanvásárlásnál ezért szükséges a megfelelő ügyintéző – ügyvéd, hitelügyintéző – időben történő bevonása, tájékoztatás. Mindig egyeztessük le előre a feltételeket, és beszéljük át azokat megbízható szakemberekkel. Így elkerülhetjük, hogy nem várt meglepetésekkel kelljen szembesülnünk.